賃料鑑定とは？費用はいくら？ ― 家賃増減額請求・調停で使える賃料の鑑定評価

「テナントから家賃の減額を求められた」「長年据え置いた賃料を値上げしたいが、いくらが適正なのか分からない」――賃貸オーナー様や企業の管財ご担当者様から、こうしたご相談をいただきます。

賃料の妥当性を当事者の感覚だけで主張しても、交渉は平行線をたどりがちです。そこで登場するのが賃料鑑定ですが、「賃料鑑定とは何か」「費用はいくらかかるのか」という基本が分からず、依頼をためらう方も多いのではないでしょうか。

本記事では、賃料鑑定の中身と費用感、そして家賃増減額請求の場面での活用方法を、私たち鑑定士が整理します。

賃料鑑定とは ― 新規賃料と継続賃料

賃料鑑定とは、不動産鑑定士が対象不動産の適正な賃料を、不動産鑑定評価基準に則って求める鑑定評価です。求める賃料には大きく2種類があります。

区分	場面	特徴
新規賃料	これから新たに貸す・借りる場合	市場の需給を反映した水準
継続賃料	既存の契約を続けながら賃料を改定する場合	当事者間の契約の経緯を考慮

新規賃料 ― 市場水準の賃料

新規賃料は、その時点の市場で新たに契約するならいくらか、という賃料です。賃貸事例との比較や、元本価値に対する利回りの検討などを通じて求めます。紛争の場面だけでなく、法人がグループ会社間や役員との間で賃貸借を始める際に、恣意的でない賃料設定の根拠として新規賃料の鑑定を活用するケースも増えています。

継続賃料 ― 契約の経緯を踏まえた賃料

継続賃料は、既に契約関係にある当事者間の賃料改定で問題になる賃料です。直近合意時点（当事者が現行賃料に合意した時点）からの経済事情の変動や当事者間の経緯を考慮するため、市場の新規賃料水準とは一致しないのが通常です。差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法という複数の手法を適用して判断します。

家賃増減額請求と賃料鑑定

借地借家法32条の借賃増減請求権

建物賃料については、借地借家法32条（借賃増減請求権。租税等の負担の増減、経済事情の変動、近傍同種の建物の賃料との比較により賃料が不相当となったとき、当事者が将来に向かって増減を請求できる制度）が根拠になります。増額だけでなく、借主側からの減額請求にも使われます。

まずは調停から ― 調停前置

賃料増減額の紛争は、いきなり訴訟を提起するのではなく、原則としてまず調停を申し立てる必要があります（調停前置）。調停・訴訟のいずれの段階でも、「不相当となったこと」と「適正な賃料水準」を裏づける資料が求められます。なお、請求の可否や手続の進め方といった法的判断は、弁護士にご確認ください。

当事者が依頼する賃料鑑定は、調停・訴訟において主張を裏づける証拠資料となります。訴訟では裁判所が選任する鑑定人による鑑定が行われることもありますが、その場合でも、事前に自らの主張水準を鑑定評価書で固めておくことが交渉・和解の局面で意味を持ちます。とくに高級マンション・タワーマンションは階層や眺望による賃料格差が大きく、この格差をどう補正して比較するかが結論を左右するため、同種物件の評価経験がある鑑定士かどうかも選定のポイントです。