CASE 01
港区・湾岸タワマン1.5億円相続のケース
背景
被相続人が保有していた港区湾岸エリアのタワーマンション最上階。路線価＋区分所有補正率による相続税評価額が市場価格を上回る試算となり、税理士から相談。
鑑定評価による解決
鑑定評価により眺望・階層プレミアムを適切に織り込んだ時価を提示。通達評価との乖離を客観的に説明可能な資料として申告に活用できる体制を整えました。
SERVICE 01 — INHERITANCE
相続税対策のための鑑定評価
2024年の区分所有補正率の見直し、そして令和4年最高裁判決 ── 高級マンションの相続税評価をめぐる環境は、大きく変わりました。鑑定評価による「適正な時価」の立証が、これまで以上に重要になっています。
タワーマンションは、市場価格と相続税評価額（路線価＋区分所有補正率）の乖離が大きくなりやすい資産類型です。「相続税評価が高すぎる」「逆に低すぎて否認リスクがある」── その判断を客観的に裏付けられるのが、不動産鑑定士による鑑定評価書です。
当事務所は、相続税申告の場面における鑑定評価書を多数想定し、税理士の先生方と連携することを前提に組み立てた書式で対応しています。
FEATURES
鑑定評価が活きる場面
路線価評価では捉えきれない、高級マンション特有の事情を鑑定評価書に落とし込みます。
01
通達評価が時価より高い場合の減額立証
区分所有補正率の導入により、評価水準0.6未満の物件は市場価格の60%まで引き上げられます。鑑定評価で適正な時価を示し、過大な相続税を回避します。
02
通達評価が時価より低すぎる場合の備え
令和4年最高裁判決のように、形式的な路線価評価が「著しく不適当」と判断されるリスクがあります。鑑定評価で適正額を提示し、否認リスクを抑えます。
03
眺望・階層プレミアムの定量評価
東京タワー・レインボーブリッジ・富士山等の眺望、最上階・低層階の格差を、取引事例の精緻な分析で評価書に反映します。
04
デベロッパーブランドの価値評価
三井・三菱・住友・野村等のブランド差が、同等スペックの物件にどれほどのプレミアムを生むかを、客観データで示します。
05
共用施設・管理水準の織り込み
コンシェルジュ、ジム、ラウンジといったハイエンド共用設備、管理費・修繕積立金の水準が物件価値に与える影響を考慮します。
06
税理士の先生との緊密な連携
申告書類への接続を意識した鑑定評価書を作成。記載事項・添付資料についても先生方とすり合わせて進めます。
CASE STUDIES
想定されるケース
※ いずれも事例に基づく架空のシナリオです。実在の案件・人物とは関係ありません。
CASE 02
中央区高級マンションの遺産分割評価
背景
被相続人が所有していた中央区の高級マンション1部屋を、相続人3名で分割協議。代償金の算定根拠として中立的な評価額が必要となった。
鑑定評価による解決
全相続人が納得できる第三者評価として鑑定評価書を作成。代償金の協議が円滑に進む基礎資料として機能しました。