Minato City
港区の主要タワーマンション・高級レジデンス
麻布台ヒルズ、六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズ ── 日本の最高峰レジデンスが集積する港区は、国内外の富裕層が集まる、東京で最も価格水準の高い住宅市場です。
AREA OVERVIEW
エリア概観
港区は、麻布・赤坂・青山・白金といった伝統的高級住宅地と、六本木・虎ノ門の大規模複合再開発が共存する、日本の高級レジデンス市場の中心地です。坪単価1,000万円を超える住戸も珍しくなく、国内富裕層に加え海外投資家の需要も厚いグローバルな市場を形成しています。
ヒルズブランドに代表される複合再開発型レジデンスは、オフィス・商業・文化施設と一体となった希少性の高い住環境を提供し、一般的なマンション市場とは異なる独自の価格形成メカニズムを持っています。
MARKET CHARACTER
市場の特性
日本最高値圏の価格水準
麻布台ヒルズや三田ガーデンヒルズなど、新築時から坪1,500万円超の住戸が供給される市場です。取引事例が少なく個別性が極めて高いため、評価には高度な専門判断が求められます。
海外需要とグローバル性
円安局面では海外富裕層の取得が増加し、国内実需とは異なる価格帯が形成されることがあります。賃貸市場もエクスパット需要に支えられ、高額賃料帯が成立します。
ブランドレジデンスの希少性
アマンレジデンスなどホテルブランドレジデンスや、パークマンション・パークコートといった最上位ブランドは、供給が極めて限定的で、中古市場に出ること自体が稀です。
REPRESENTATIVE TOWERS
代表的なタワーマンション
竣工年・階数・戸数等は公開情報に基づく参考値です。
麻布台ヒルズレジデンス
麻布台- 竣工
- 2023年
- 階数
- 地上54階
- 総戸数
- —
- 高さ
- 約237m
分譲：森ビル
2023年開業の麻布台ヒルズを構成する分譲住宅棟（レジデンスA）。隣接するレジデンスB（地上64階・高さ約263m）は竣工時点で高さ日本一のタワーマンション。分譲時の最高住戸は約200億円と報じられた、国内最高峰の価格帯を形成する住宅群。
市場動向：中古流通は僅少で、成約事例は極めて限定的。
この物件の詳細を見る虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー
愛宕- 竣工
- 2022年
- 階数
- 地上54階
- 総戸数
- 547戸
- 高さ
- 約222m
分譲：森ビル
虎ノ門ヒルズエリアを構成する住宅特化型タワーで、2022年竣工時点では日本一の高さのタワーマンション（最高部約222m）。低層部に商業施設を備え、ヒルズならではのホテルライクなサービスと国際色の強い居住者層が特徴。
市場動向：中古は分譲時を上回る水準での流通が続く。
この物件の詳細を見る六本木ヒルズレジデンス
六本木- 竣工
- 2003年
- 階数
- 地上43階
- 総戸数
- 793戸
- 高さ
- —
分譲：森ビル
2003年開業の六本木ヒルズ内に建つA〜D棟・総戸数793戸の住宅棟群。職住近接型の都心複合再開発レジデンスの草分け的存在で、免震構造を採用。外国人エグゼクティブを含む賃貸需要も厚い、六本木エリアの代表的高級レジデンス。
市場動向：B棟の中古平均坪単価は1,300万円台（直近数年の成約ベース）。
この物件の詳細を見るパークコート赤坂檜町ザ タワー
赤坂- 竣工
- 2018年
- 階数
- 地上44階
- 総戸数
- 322戸
- 高さ
- 約166m
分譲：三井不動産レジデンシャル
東京ミッドタウン・檜町公園に隣接し、乃木坂駅徒歩3分に立地する地上44階建てタワー。日建設計と隈研吾建築都市設計事務所がデザインを手がけた、三井不動産レジデンシャル最高級ブランド「パークコート」の代表作。赤坂・ミッドタウンエリアの象徴的レジデンス。
市場動向：中古相場は分譲時から大幅に上昇し、坪1,200万円超の水準。
この物件の詳細を見る三田ガーデンヒルズ
三田- 竣工
- 2025年
- 階数
- 地上14階
- 総戸数
- 1,002戸
- 高さ
- —
分譲：三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス
三田1丁目の高台に建つ全5棟・総戸数1,002戸、地上14階建ての低中層型高級レジデンス。三井・三菱の共同開発で、帝国ホテル提携のコンシェルジュや会員制スパ等の共用施設を備える。タワー型とは異なる「ガーデンヒルズ」ブランドの最新旗艦物件。
市場動向：中古は坪2,000万円前後の成約事例もあり、分譲価格を大きく上回る水準。
この物件の詳細を見る白金ザ・スカイ
白金- 竣工
- 2023年
- 階数
- 地上45階
- 総戸数
- 1,247戸
- 高さ
- 約156m
分譲：東京建物・住友不動産・野村不動産ほかJV
白金一丁目東部北地区の市街地再開発による大規模複合タワーで、地上45階の東棟と地上19階の西棟の総戸数1,247戸で構成。白金高輪エリアの再開発を牽引する存在として注目を集め、新築分譲時から人気化。
市場動向：中古売出は坪1,300万〜1,700万円台が中心で、新築分譲時の約2倍の水準。
この物件の詳細を見るパークコート浜離宮 ザ タワー
浜松町- 竣工
- 2019年
- 階数
- 地上37階
- 総戸数
- 563戸
- 高さ
- —
分譲：三井不動産レジデンシャル
浜松町駅徒歩5分、5駅10路線が利用可能な立地に建つ地上37階建ての免震タワー。浜離宮恩賜庭園や東京湾方面への眺望が魅力。浜松町・竹芝エリア再開発の進展とともに評価を高めたパークコートブランドのタワーレジデンス。
市場動向：中古の平均坪単価は1,000万円前後（直近数年の成約ベース）。
この物件の詳細を見るグローバルフロントタワー
芝浦- 竣工
- 2016年
- 階数
- 地上34階
- 総戸数
- 883戸
- 高さ
- —
分譲：三井不動産レジデンシャルほかJV
芝浦1丁目の再開発により2016年に竣工した地上34階建て・総戸数883戸の大規模タワー。田町駅・三田駅が生活圏で、レインボーブリッジ方面への眺望を持つ住戸も多い。芝浦・田町エリアの代表的タワーマンションとして安定した実需・投資需要を集める。
市場動向：中古平均は坪1,000万円弱の水準。
この物件の詳細を見るワールドシティタワーズ
港南- 竣工
- 2007年
- 階数
- 地上42階
- 総戸数
- 2,090戸
- 高さ
- 約140m
分譲：住友不動産
港南4丁目の運河沿いに建つ3棟（地上41〜43階建て）・総戸数2,090戸の超大規模タワーで、2007年に全体竣工。分譲当時、単独事業主の民間分譲マンションとして日本最大規模。湾岸・品川エリアのランドマーク的存在。
市場動向：中古相場は坪700〜880万円前後。
この物件の詳細を見る※ 掲載内容はエリア紹介を目的とした一般情報であり、個別物件の鑑定評価額や投資推奨を示すものではありません。個別の評価はお問い合わせください。
APPRAISAL FOCUS
このエリアの鑑定評価、ここを見ます
01
少数事例からの価格推定
取引事例が少ない超高級物件では、単純な事例比較が困難です。類似性の高い事例の選別と適切な補正、賃貸市場からの収益性検証を組み合わせ、多面的に価格を検証します。
02
眺望・ブランド価値の定量化
東京タワービュー・皇居方向の眺望や、デベロッパー・ホテルブランドが価格に与える影響を、成約データの分析を通じて定量的に評価へ反映します。
03
相続・国際課税への対応
評価額が大きいだけに、相続税評価と時価の乖離額も大きくなります。税理士と連携し、鑑定評価書による時価立証で適正な申告をサポートします。
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