オーバーローンのマンションは財産分与できない？― 時価の把握が出発点

「住宅ローンがまだたくさん残っているから、うちのマンションはオーバーローンで、財産分与では分けるものがない」── 離婚を検討されている方から、こうしたご相談をいただくことがあります。

しかし、その「オーバーローン」という判断は、本当に正しいのでしょうか。実は、残債と比べるべき時価を正確に把握しないまま、思い込みで結論を出してしまっているケースが少なくありません。

本記事では、オーバーローンのマンションと財産分与の関係、そして時価の把握がすべての出発点になる理由を、不動産鑑定士の視点で整理します。

オーバーローンと財産分与の考え方

オーバーローンとは

オーバーローン（住宅ローンの残債が不動産の時価を上回っている状態）では、マンションを売却してもローンを完済できず、純資産はマイナスです。反対に、時価が残債を上回る状態はアンダーローンと呼ばれます。

分与対象性の一般的な考え方

財産分与（婚姻中に夫婦が築いた財産を離婚時に清算する制度）は、プラスの財産を分ける制度です。オーバーローンの不動産は純資産がマイナスであるため、その不動産自体は分与対象の財産とならない、と扱われることが一般的とされます。もっとも、他のプラス財産との通算をどう考えるかなど、扱いには複数の考え方があります。個別の法的判断については、必ず弁護士にご確認ください。

すべては時価の把握から始まる

「残債より高いか安いか」は時価次第

オーバーローンかアンダーローンかは、残債と時価の比較で決まります。残債は金融機関の残高証明書で一円単位まで確定しますが、時価には確定した数字がありません。つまり、時価の把握こそが財産分与の出発点です。

査定のばらつきで結論が逆転するリスク

残債9,000万円のマンションについて、A社の査定が8,500万円、B社の査定が1億円だったとします。A社ならオーバーローンで「分けるものがない」、B社ならアンダーローンで純資産1,000万円が分与対象 ── 査定のばらつきひとつで、結論そのものが逆転してしまいます。境界線上の事案ほど、営業目的の査定ではなく、根拠が透明な評価が必要になります。

高級マンションでは実はアンダーローンが多い

購入時より値上がりしているケース

東京都心・湾岸エリアの高級マンション・タワーマンションは、この10年ほどで市場価格が大きく上昇してきました。数年前にフルローン（頭金を入れずに購入代金の全額を借入で調達すること）で購入した物件でも、時価が購入価格を上回り、大きな含み益が生じているケースは珍しくありません。時価を算定してみると想定以上のアンダーローンだった、という展開は十分に起こり得ます。

「オーバーローンのはず」という思い込みの危険

「頭金をほとんど入れていないからオーバーローンだろう」と思い込んだまま協議を進めると、本来は分与対象となるはずの数千万円の純資産を見落とすおそれがあります。逆に、マンションを引き取って住み続ける側が含み益に気づかないまま、実際より不利な前提で合意してしまう例もあります。一度成立した合意を後から覆すのは容易ではありません。どちらの立場であっても、まず客観的な時価を把握することが、公正な財産分与の前提です。

CASE STUDY事例に基づく架空シナリオ

想定ケース：「オーバーローンだから分与なし」で進みかけた協議

思い込みのまま合意寸前だったが、鑑定評価で大きな含み益が判明した想定例

5年前にフルローンで購入した都心のタワーマンション。夫婦とも「頭金なしで買ったのだからオーバーローンだろう」と考え、「マンションは夫がローンごと引き取り、財産分与はなし」という方向で協議が進んでいました。

念のため妻側の代理人弁護士が時価の確認を提案し、鑑定評価を実施したところ、時価は残債を大きく上回るアンダーローンであることが判明。純資産を前提に代償金の協議へと切り替わり、当初案とはまったく異なる条件で合意に至りました（想定ケースであり、実在の事案ではありません）。

まとめ

• オーバーローンの不動産は分与対象とならない扱いが一般的だが、考え方には幅があり、法的判断は弁護士への確認が必要
• オーバーローンか否かは時価次第であり、時価の把握が財産分与の出発点
• 査定のばらつきで結論が逆転する境界線上の事案こそ、根拠の透明な評価が必要
• 都心の高級マンションでは、実はアンダーローンで含み益があるケースも多い

ご自宅の時価を正確に知りたいご本人様、事案の見通しを立てたい弁護士の先生は、ぜひ一度ご相談ください。初回の無料相談で、鑑定評価の必要性と概算費用をご案内します。