離婚でもマンションを売らない選択 ― 財産分与の代償金はどう決める？

「離婚することになったが、子どもの学区を変えたくないので、マンションは売らないで住み続けたい」── 財産分与のご相談で、非常に多いお悩みです。

売却して代金を分けるのであれば、市場での成約価格という客観的な金額で決着します。しかし売らない場合、住み続ける側が相手方に支払う「代償金」の金額を決めなければならず、その前提となる評価額をめぐって対立が生じがちです。

本記事では、マンションを売らない場合の財産分与の仕組みと、代償金の決め方、公正な評価がなぜ重要かを、不動産鑑定士の視点で整理します。

売らない場合の財産分与の仕組み

代償分割と代償金

財産分与（婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を離婚時に分ける制度）では、原則として2分の1ずつ分けます。マンションを売らない場合は、一方が物件を取得し、他方にその持分相当額を金銭で支払います。この金銭が代償金（現物を取得する側が相手方に支払う清算金）です。

評価額が代償金に直結する構造

代償金の計算はシンプルです。

• マンションの評価額 − 住宅ローン残債 ＝ 純資産
• 純資産 × 2分の1 ＝ 代償金（の目安）

たとえば評価額2億円・残債8,000万円なら、純資産1.2億円の半分で代償金は6,000万円。ところが評価額が1.8億円と算定されれば5,000万円です。評価額の差2,000万円が、そのまま代償金1,000万円の差になります。

住宅ローンとの関係

残債は評価額から控除する

住宅ローン残債は金融機関の残高証明書で客観的に確定します。一方、評価額には確定した「正解」がなく、ここが争いの中心になります。残債の控除後にプラスが残る（アンダーローンの）場合、その純資産が分与の対象です。

名義・債務者の変更は別問題

住み続ける側とローン債務者が異なる場合、名義変更や借り換えには金融機関の承諾が必要です。たとえば夫名義・夫債務のマンションに妻子が住み続ける場合、夫の返済が滞れば妻子の住まいが競売の対象になるリスクが残ります。また、誰がどの債務を負担するかの法的な整理は事案によって異なりますので、具体的な法的判断については弁護士にご確認ください。

代償金の支払能力も評価額と表裏一体

代償金は数千万円に及ぶことが多く、住み続ける側に一括で支払う資力がないケースも珍しくありません。分割払いや他の財産との調整で対応することもありますが、その交渉の前提もやはり「代償金の総額がいくらか」、すなわち評価額です。評価額が固まらないまま支払条件の交渉に入ると、後から金額の蒸し返しが起き、合意が崩れる原因になります。

公正な評価がなぜ重要か

査定書では合意に至りにくい

不動産会社の無料査定は、売却の媒介獲得を目的とした営業活動の一環であり、依頼者の意向によって金額が上下しやすい性質があります。住み続けたい側は低い査定を、代償金を受け取る側は高い査定を持ち寄り、協議が膠着するのが典型的なパターンです。

中立な鑑定評価書という選択肢

不動産鑑定士による鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に基づき、どちらの当事者にも属さない中立の立場で作成されます。採用した取引事例、階層・眺望などの個別要因の補正、評価手法の適用過程がすべて記載されるため、双方が「なぜこの金額なのか」を確認でき、調停・訴訟でも証拠資料として通用します。当事者双方が費用を折半して1通の鑑定評価書を共同で取得する方法も、実務ではよく用いられます。

CASE STUDY事例に基づく架空シナリオ

想定ケース：湾岸タワーマンションに妻子が住み続ける財産分与

双方の査定額が3,000万円食い違ったが、鑑定評価を基礎に代償金で合意した想定例

夫名義の湾岸タワーマンションに、離婚後は妻と子が住み続ける方針。夫側の査定書は2.1億円、妻側の査定書は1.8億円と大きく食い違い、代償金の協議が停滞しました。

双方の代理人弁護士の協議により、中立の鑑定評価書を1通取得する方針に転換。取引事例や階層・眺望の個別要因を踏まえた鑑定評価額を共通の土台として、代償金の分割払い条件まで含めた合意に至りました（想定ケースであり、実在の事案ではありません）。

まとめ

• マンションを売らない財産分与では、代償金の算定が最大の論点になる
• 代償金は「（評価額−残債）×2分の1」が目安で、評価額の差がそのまま金額差になる
• 査定書は営業目的の概算であり、双方の持ち寄りでは合意に至りにくい
• 中立な鑑定評価書が、協議・調停の共通の土台になる

マンションを売らずに財産分与を進めたいご本人様、代理人弁護士の先生は、ぜひ一度ご相談ください。初回の無料相談で、鑑定評価の必要性と概算費用をご案内します。