担保評価と市場価値はなぜ違う？ ― マンション融資で時価資料が活きる場面

「市場ではもっと高く売れるはずなのに、銀行の担保評価が伸びず、希望額の融資が受けられない」――マンションを保有する経営者様や賃貸オーナー様から、こうした声をよく伺います。

金融機関の担保評価と市場価値の間に差があるのは、実は自然なことです。ただし、その差の構造を理解し、客観的な時価資料を示せるかどうかで、融資交渉の進み方は変わり得ます。

本記事では、担保評価とマンションの市場価値がなぜ乖離するのか、そして融資や借り換えの場面で鑑定評価書がどう活きるのかを、高級マンションを専門とする私たち鑑定士の立場から整理します。

担保評価と市場価値はなぜ乖離するのか

担保評価の仕組みと「掛け目」

金融機関の担保評価は、融資が返済されなかった場合に担保を処分して回収できる金額を見積もるものです。土地・建物を積み上げる積算評価や収益力から見る収益評価をベースに、さらに掛け目（評価額に一定の割合を乗じて担保余力を保守的に見るための調整）が適用されるのが一般的です。

保守性は担保評価の宿命

担保評価が保守的になるのには理由があります。処分には費用と時間がかかること、処分時までに価格が変動するリスクがあること、そして早期売却を迫られる場面では市場価格どおりに売れるとは限らないこと。担保評価は「売れるはずの価格」ではなく「確実に回収できる価格」を見る物差しなのです。

マンション特有の乖離要因

区分所有マンション、とくにタワーマンションでは乖離が拡大しやすい構造があります。敷地の持分が小さいため積算評価が伸びにくいこと、階層別・眺望別のプレミアム（同一マンション内でも高層階・好眺望住戸に生じる価格上乗せ）が画一的な評価手法に反映されにくいことが典型です。市場で高値が付く住戸ほど、担保評価との差は開きがちです。

融資交渉・借り換えで時価資料が活きる場面

追加融資・借り換えの交渉材料として

金融機関の担保評価そのものを外部から変えることはできません。しかし、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書で市場価値を客観的に示すことは、金融機関が物件の価値を検討する際の有力な参考資料になります。とくに借り換えの場面では、現在の時価に基づく担保余力を示すことが交渉の出発点になります。

財務説明・資本政策の場面で

担保余力の把握は、融資の場面に限らず有効です。金融機関への定期的な財務説明、含み益を踏まえた資本政策の検討、グループ内での資産の組み替えなど、保有マンションの時価を正確に把握しておくことが意思決定の土台になります。簿価と担保評価しか手元にない状態と、市場価値ベースの時価資料を備えた状態とでは、打てる選択肢の幅が変わってくるのではないでしょうか。

鑑定評価書の活用と留意点

査定書との違い

不動産会社の査定書は売却活動のための参考価格であり、無料で入手できる一方、作成者が責任を負う公的な評価書ではありません。鑑定評価書は不動産鑑定士が法律上の責任を持って作成する評価書であり、金融機関や監査対応など、第三者への説明が必要な場面での信頼性が異なります。金融機関に提出する資料として査定書を用いると、かえって根拠の薄さを指摘されることもあり、提出目的に応じた使い分けが大切です。