不動産鑑定の費用相場はいくら？ ― マンションの鑑定評価書と調査報告書の使い分け

「マンションの鑑定評価を依頼したいが、費用がいくらかかるのか見当がつかない」── 当事務所にご相談いただく方の多くが、最初に口にされる不安です。不動産鑑定は人生で何度も利用するサービスではないため、費用の相場観を持ちにくいのは当然のことでしょう。

結論からお伝えすると、マンション1戸の正式な鑑定評価書は40万円〜、より簡易な調査報告書（簡易鑑定）は20万円〜が一つの目安です。ただしこの2つは成果物の性質がまったく異なり、目的に合わない方を選ぶと「費用をかけたのに使えなかった」という事態になりかねません。

本記事では、不動産鑑定の費用相場、鑑定評価書と調査報告書の違いと使い分け、費用が変動する要因、そして費用対効果の考え方を、私たち鑑定士の立場から整理します。

マンションの不動産鑑定費用の相場

不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準（国土交通省が定める鑑定評価の統一ルール）に基づき、国家資格者である不動産鑑定士が作成する公式書類です。裁判所・税務署・監査法人など、公的な場面への提出に耐える証拠力を持ちます。

40万円〜

マンション1戸の正式な鑑定評価書の費用目安

当事務所の場合。物件の複雑さや評価目的により変動します

調査報告書とは、不動産鑑定評価基準にのっとった全手順を経ずに価格を調査する「価格等調査」の成果物で、簡易鑑定とも呼ばれます。手順を絞る分、費用は20万円〜と抑えられ、納期も短くなります。

一方で「鑑定評価書」という名称は使えず、裁判所や税務署に提出する資料としての証拠力は正式な鑑定評価書に及びません。この違いを知らずに依頼すると、後から取り直しが必要になることがあります。

成果物を第三者機関に提出し、価格の正当性を立証する場面では、正式な鑑定評価書が原則です。

社内や家族内の意思決定など、外部への立証を目的としない場面では、調査報告書で十分なことが多いです。

同じマンション1戸でも、次の要因で費用は変わります。

要因	費用が上がるケースの例
評価目的	裁判・税務申告など高い立証水準が求められる場合
権利関係	借地権付き、賃貸中（収益物件としての評価が必要）など
件数・戸数	複数戸・複数時点の評価（逆に一括依頼で単価が下がる場合も）
納期	特急対応が必要な場合

見積りの段階で、評価の目的・提出先・期限を鑑定士に伝えると、過不足のない仕様と正確な費用が提示されます。なお、鑑定報酬は事務所ごとに設定が異なります。複数の事務所を比較する際は、金額だけでなく「鑑定評価書か調査報告書か」という成果物の種類を揃えて比べてください。

鑑定評価書と調査報告書のどちらが必要か迷われている方は、ぜひ一度ご相談ください。初回の無料相談で、鑑定評価の必要性と概算費用をご案内します。