海外在住のままタワーマンションを売ると手取りはどうなる？ ― 非居住者の源泉徴収10.21%

「海外赴任中に日本のタワーマンションを売却したところ、決済で振り込まれた金額が売買代金より2,000万円も少なかった」── 海外にお住まいのまま日本の不動産を手放された方から、こうしたご相談をいただくことがあります。

驚かれるのも無理はありません。しかし、これは手違いでも詐欺でもなく、税法が定めたとおりの処理です。日本に住所を持たない「非居住者」が国内の不動産を売る場合、買主には売買代金から所得税等を天引きして国に納める義務があります。天引きされた分は最終的に精算されますが、手元に戻るまでには時間がかかります。

本記事では、非居住者が日本のマンションを売却するときに何が起きるのか、手取り額と資金が動くタイミングをどう読むのか、そして海外にいながら価格の妥当性をどう確かめるのかを、私たち鑑定士の視点で整理します。なお、具体的な税額計算や申告手続きについては、必ず税理士にご確認ください。

非居住者の不動産売却で何が起きるのか

買主が10.21%を天引きして納める

非居住者が国内にある土地・建物等を譲渡した対価は、所得税法第161条第1項が定める国内源泉所得（日本国内に源泉がある所得として、非居住者でも日本で課税される所得）にあたります。そして同法第212条により、その対価を支払う買主には源泉徴収義務が課されます。税率は所得税および復興特別所得税を合わせて10.21%です（国税庁タックスアンサーNo.2879）。

つまり、2億円で売却すれば、買主は2,042万円を差し引いた1億7,958万円を売主に支払い、差し引いた2,042万円を国に納付します。天引きされるのは「利益」に対してではなく「売買代金の総額」に対してである点が、最初の落とし穴です。取得費を上回る値上がりがまったく無い場合でも、代金の1割強がいったん国に納められます。

納付期限は翌月10日

買主は源泉徴収した税額を、支払った月の翌月10日までに納付しなければなりません（国外で支払う場合は翌月末日）。個人の買主にとっては馴染みのない手続きであり、決済直前に「そんな義務があるとは知らなかった」と混乱が生じることもあります。

この義務は買主に課されるものですから、買主が納付を怠れば、追徴のリスクを負うのも買主です。実務では、決済に立ち会う司法書士や仲介会社がこの点を事前に確認しますが、売主側も仕組みを理解しておくことで、決済当日の混乱を避けられます。

1億円以下・自己居住用は例外

例外があります。買主が個人で、自己またはその親族の居住の用に供するために購入し、かつ譲渡対価が1億円以下である場合、その個人は源泉徴収をする必要がありません。

ここで注意したいのは、高級マンション・タワーマンションの多くがこの例外から外れるという点です。売買価格が1億円を超えれば、買主が自分で住むために買う場合でも源泉徴収は必要になります。また、買主が法人である場合や、投資用として購入する個人の場合は、金額にかかわらず源泉徴収の対象です。

手取りはいつ、いくら戻るのか

想定されるケースで時系列を追う

数字で追うのが最も分かりやすいので、想定されるケースを置いて整理します。

CASE STUDY事例に基づく架空シナリオ

海外赴任中にタワーマンションを2億円で売却したケース

所有期間10年、取得費1億2,000万円、譲渡費用700万円、買主は法人。売却の翌年1月1日時点で国内に住所なし。

決済時に買主が源泉徴収するのは、2億円 × 10.21% ＝ 2,042万円です。売主が決済日に受け取るのは1億7,958万円にとどまります。

一方、最終的な税額は利益ベースで決まります。譲渡所得は「2億円 − 1億2,000万円 − 700万円 ＝ 7,300万円」。所有期間5年超の長期譲渡所得ですから、所得税と復興特別所得税を合わせた税率15.315%を適用すると、税額は約1,118万円です。

差額の約924万円は、翌年の確定申告によって還付されます。つまり、決済日から還付までのおよそ1年強にわたって、900万円超の資金が国に預けられた状態になります。

資金が動くタイミング

時期	起きること	資金への影響
決済日	買主が10.21%を天引きして支払い	代金の約9割のみ着金
決済の翌月10日	買主が源泉所得税を納付	売主の手続きは不要
翌年2月16日〜3月15日	売主が確定申告	納税管理人を通じて提出
申告後おおむね1〜2か月	還付金の入金	差額が指定口座へ

海外で住宅を購入する、子の学費に充てるといった具体的な資金使途がある場合、この1年強のタイムラグは軽視できません。「売買代金がそのまま入る」前提で資金計画を立てると、想定が崩れます。

住民税と納税管理人

譲渡が行われた年の翌年1月1日時点で日本国内に住所が無ければ、住民税（地方税法上の賦課期日は1月1日）は課されないのが原則です。居住者であれば住民税5%が上乗せされますから、この違いは税負担の見え方に影響します。ただし、出国の実態や住所の判定は形式だけで決まるものではなく、個別の事情によって結論が変わります。

また、日本に住所・居所が無い状態で確定申告を行うには、納税管理人（本人に代わって申告書の提出や還付金の受領を行う者）を定め、税務署に届け出る必要があります。出国前に手当てしておくのが安全です。これらの判断は税理士にご確認ください。

海外にいるほど「価格の物差し」が要る

源泉徴収は値引きの理由にならない

ここからが、私たち鑑定士がお伝えしたい本題です。

源泉徴収は税金の前払いに過ぎず、物件そのものの価値を1円も減らしません。ところが交渉の場では、「非居住者からの購入は手続きが煩雑だから」「売主が海外で急いでいるだろうから」といった事情を材料に、価格を下げる打診がなされることがあります。売主が海外にいて反応に時間がかかることも、買主側から見れば交渉余地と映ります。

断言します。買主の事務負担や売主の居住地は、不動産の市場価値を決める要因ではありません。それらを理由とした値引きに応じるかどうかは、あくまで売主の意思決定であって、価格の論理ではないのです。

遠隔では相場の肌感覚が落ちる

とはいえ、海外にお住まいの方が不利な立場に置かれやすいのは事実です。現地を見に行けない、内見の反響を肌で感じられない、近隣の売出動向を日常的に追えない。結果として、提示された査定額が妥当なのかを判断する材料が乏しくなります。

高級マンション・タワーマンションでは、同じ建物でも階層・向き・眺望・間取りによって単価が大きく異なります。「同じマンションの別の部屋がいくらで売れた」という情報だけでは、自分の住戸の適正水準は決まりません。この個別性の大きさが、遠隔からの価格判断をいっそう難しくします。

中立的な時価が交渉の土台になる

そこで役に立つのが、利害関係を持たない第三者による時価の把握です。不動産鑑定士は、不動産鑑定評価基準（国土交通省が定める評価の統一ルール）に基づき、取引事例比較法や収益還元法といった手法で価格を導きます。仲介会社の査定が媒介契約の獲得という営業目的を併せ持つのに対し、鑑定評価は成約そのものに利害を持ちません。

売出価格の妥当性を確かめたいのであれば、億ションの売却、適正価格はどう見極める？もあわせてご覧ください。仲介査定と鑑定評価の役割分担については、仲介査定と不動産鑑定はどう違う？で整理しています。

どの成果物を選ぶか

目的によって使い分ける

評価の成果物には段階があります。売出価格の妥当性を社内・家族内で検討したいだけであれば、価格等調査報告書（鑑定評価基準に沿いつつ調査範囲を限定して価格を示す報告書）で足ります。一方、税務申告の根拠資料として、あるいは第三者への説明資料として用いるのであれば、基準に則った鑑定評価書が適します。

費用の目安は、価格等調査報告書が20万円〜、正式な鑑定評価書が40万円〜（いずれも税別、物件規模・調査範囲により変動）です。2億円の物件で価格判断が1%ずれれば200万円ですから、高額帯ほど費用対効果は高くなります。

親族や法人への売却では性質が変わる

海外赴任にあたって、日本に残る親族や自身の資産管理会社へ住戸を移すケースもあります。この場合、当事者間で自由に価格を決められる関係にあるため、時価との乖離が税務上の論点になりやすくなります。関係者間の売買における時価の考え方は、同族間売買・親族間売買のマンション時価で解説しています。

海外からでも依頼できます

当事務所では、オンライン面談と資料の電子的なやり取りにより、海外にお住まいのままご依頼いただけます。現地調査は私たちが行いますので、ご帰国のタイミングを待つ必要はありません。

まとめ

非居住者による日本の不動産売却では、売買代金の10.21%が決済時に源泉徴収され、最終的な税額との差額は翌年の確定申告で精算されます。資金が戻るまでに1年前後を要するため、手取り額とタイミングの両方を織り込んだ計画が欠かせません。

要点を振り返ります。

• 非居住者が国内不動産を譲渡した対価には10.21%の源泉徴収が行われる（所得税法第161条・第212条、国税庁タックスアンサーNo.2879）
• 天引きは利益ではなく代金総額に対して行われるため、値上がりが無くても資金は拘束される
• 買主が個人で自己または親族の居住用かつ対価1億円以下なら源泉徴収は不要。高額帯の多くはこの例外から外れる
• 差額の還付は翌年の確定申告後。日本に住所が無い場合は納税管理人の届出が必要
• 源泉徴収は税の前払いであり、物件価値を下げる要因ではない。値引きの根拠にはならない
• 遠隔ゆえに判断材料が乏しいからこそ、中立的な時価資料が交渉と申告の双方で効く

海外赴任・海外移住に伴って日本の高級マンションやタワーマンションの売却をご検討中の方、ご家族の住戸を遠隔で整理しようとされている方にとって、価格の物差しを一本持っておくことは、交渉の局面でも申告の局面でも有効に働きます。なお、税額計算・申告手続き・納税管理人の選定については税理士に、売買契約の条項に関するご判断は弁護士にご確認ください。

都心の高級マンション・タワーマンションの評価をご検討の方は、初回無料相談をご利用ください。海外にお住まいのままでのご相談も承っております。