収益還元法をマンションでわかりやすく ― 「稼ぐ力」から価値を見る鑑定手法

「収益還元法は投資用不動産のための手法で、自宅マンションには関係ない」── そう思われている方は多いのではないでしょうか？

たしかに居住用マンションの鑑定では取引事例比較法が中心になります。しかし、賃貸に出している住戸や法人が保有する住戸では、収益性の検証が価格の妥当性を支える重要な柱になります。本記事では、収益還元法の基本をマンションに即してわかりやすく解説します。

収益還元法とは ― 不動産の価値を「稼ぐ力」から求める

直接還元法：1年分の純収益を利回りで割る

収益還元法（不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める手法）には、大きく2つの方式があります。

1つめが直接還元法（Direct Capitalization。1年間の純収益を還元利回りで割って価格を求める方式）です。純収益とは、賃料収入から管理費・修繕積立金・固定資産税・空室損失などの費用を差し引いた、手元に残る収益を指します。

DCF法：将来の収益を1年ずつ現在価値に引き直す

2つめがDCF法（Discounted Cash Flow法。将来の各年の純収益と、保有期間終了時の売却価格を、それぞれ現在価値に割り引いて合計する方式）です。賃料の改定や大規模修繕の支出など、年ごとの収支変動を明示的に織り込める点が特長で、証券化不動産の評価などで用いられます。

直接還元法は「収益が安定している前提の簡潔な方式」、DCF法は「収支の変動まで描き込む精密な方式」と整理すると分かりやすいでしょう。マンション1住戸の評価では直接還元法を用いることが多いですが、数年後の賃料改定や退去が見込まれるケースでは、DCF法的な発想で収支の変化を確かめることに意味があります。

賃借人が入居したまま売買されるオーナーチェンジ物件は、買主が自分で住めないため、市場では自用（所有者自身が使用する状態）の価格より低い水準で取引されることが一般的です。買主層が実需の購入者から投資家に変わり、投資家は「いくらで貸せて、いくら残るか」で価格を判断するからです。この場合、「その賃料でいくらの収益価格になるか」という検証が、取引事例比較法による価格の妥当性を裏付けます。逆に言えば、賃料が周辺相場より低く固定されている住戸は、その分だけ売却価格も伸びにくいという関係が成り立ちます。

法人保有の住戸 ― 会計・税務の場面

法人がタワーマンションを保有している場合、減損会計（保有資産の収益力低下時に帳簿価額を引き下げる会計処理）の検討や、関係会社間・親族間での売買価格の妥当性説明において、収益性の裏付けが求められることがあります。こうした場面では、収益還元法を適用した鑑定評価書が客観的な根拠となります。なお、会計・税務上の具体的な取扱いは税理士にご確認ください。

利回りの見方 ― 数字の意味を取り違えない

表面利回りと還元利回りは別物

広告でよく見る表面利回り（年間賃料収入を価格で割った利回り。経費控除前）と、鑑定で用いる還元利回り（純収益に対応する利回り）は水準が異なります。マンションでは賃料収入の2〜3割程度が費用に消えることが多く、表面利回り5%の物件でも、純収益ベースでは4%を下回ることがあります。利回りを比べるときは、どちらのベースの数字かをまず確認してください。