役員社宅の適正賃料はいくら？ ― タワーマンション社宅の賃料設定と賃料鑑定

「法人で購入したタワーマンションを役員社宅にしたい。賃料はいくらに設定すればよいのか」――オーナー企業の経営者様や顧問税理士の先生から、当事務所に多く寄せられるご質問です。

賃料が安すぎれば役員への給与課税のリスクがあり、高すぎれば役員個人の負担が重くなる。しかも、税務上の計算式で求めた金額と実際の市場相場が大きくかけ離れるのが、都心のタワーマンション社宅の悩ましいところではないでしょうか。

本記事では、高級マンション・タワーマンションを専門とする私たち鑑定士の立場から、役員社宅の適正賃料をめぐる論点と、賃料鑑定の使いどころを整理します。

役員社宅の適正賃料をめぐる2つの物差し

税務上の「賃貸料相当額」

役員社宅の賃料設定では、まず税務上の「賃貸料相当額」（役員から徴収すべきとされる最低限の賃料。実際の徴収額がこれを下回ると、差額が給与として課税され得る金額）が出発点になります。

国税庁タックスアンサー（No.2600「役員に社宅などを貸したとき」）では、社宅が小規模住宅（法定耐用年数30年超の建物であれば床面積99平方メートル以下等）に当たるか否かで計算式が分かれ、いずれも固定資産税の課税標準額をベースに算定します。

市場賃料との乖離

この計算式による賃貸料相当額は、都心タワーマンションでは市場賃料（第三者に貸した場合に実際に成立するであろう賃料）の数分の1にとどまることが珍しくありません。固定資産税の課税標準額をベースとする計算構造上、取得価額や実際の相場水準が高い物件ほど乖離は広がります。計算式どおりに徴収していれば税務上は原則として問題ありませんが、次に述べる「豪華社宅」に該当すると、この前提そのものが崩れます。

「豪華社宅」と判定されると市場賃料が基準に

豪華社宅の判定基準

豪華社宅（社会通念上一般的な社宅と認められない住宅）に該当すると、賃貸料相当額の簡便な計算式は使えず、「通常支払うべき使用料」、すなわち市場賃料に相当する金額を徴収する必要があります。

判定の目安は、床面積240平方メートル超の物件について取得価額・支払賃料・内外装の状況等を総合勘案するというもので、240平方メートル以下であっても、プール等、役員個人の嗜好を著しく反映した設備を有する場合は該当し得るとされています。

タワーマンション高層階住戸のリスク

高層階・広い専有面積・高額な取得価額・充実した共用施設という条件がそろうタワーマンションのプレミアム住戸は、豪華社宅該当性の検討が避けられない典型例です。そして該当した場合、「では市場賃料はいくらなのか」という立証の問題が新たに生じます。

賃料鑑定（不動産鑑定士が対象不動産の適正な賃料を鑑定評価として求めるもの）は、市場賃料を客観的に立証する手段です。タワーマンションは階層や眺望によって同じ建物内でも賃料水準が大きく異なり、周辺の募集事例をそのまま当てはめることが困難です。賃貸事例の比較にあたって階層・眺望・住戸位置の格差をどう補正するかは、まさに高級マンションを専門とする鑑定士の腕の見せどころです。不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書は、税務調査への備えや社内・株主への説明資料として機能します。