令和4年最高裁判決が変えた相続税評価の常識

不動産の相続税評価をめぐっては、長年「路線価評価が原則」「鑑定評価は例外」という運用が定着していました。しかし令和4年4月19日の最高裁判決は、この理解を大きく揺るがしました。「形式的に路線価で評価することが、かえって不公平を生む場合がある」── その判断を、最高裁が明示的に肯定したのです。

本記事では、判決の概要と、それ以降の相続税評価実務にどのような変化が生じたかを、不動産鑑定士の視点から整理します。

判決の概要

事案の経過

事案の流れは次のとおりです。

1. 被相続人が借入金で約13億円のタワーマンション2棟を購入
2. 数年後に被相続人が死亡し、相続が発生
3. 相続人は財産評価基本通達に基づき、路線価方式で約3.3億円と評価して相続税申告
4. 国税は「総則6項」（通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる場合）を適用し、鑑定評価額の約12.7億円で更正処分

最高裁は国税の更正処分を全面的に支持し、相続人側の主張を退けました。

判決のポイント

最高裁判決の要点は次の三つに整理できます。

1. 通達評価は「平等原則」に資するが、絶対ではない

財産評価基本通達による画一的な評価は、納税者間の平等を保つために設けられた仕組みです。しかし、画一的な評価が「実質的な租税負担の公平」に反する結果を招く場合には、その取扱いを修正する余地がある ── これが判決の出発点です。

2. 「著しく不適当」の判断基準

判決は、通達評価と鑑定評価の乖離が著しい場合、そして相続人側の購入動機・購入経過が「相続税の負担を減らす意図」を含むと認められる場合に、総則6項の適用が肯定されると判断しました。

3. 形式的な路線価評価への警鐘

「路線価で計算したのだから問題ない」という形式論では、もはや通用しない。最高裁は、税務署側に「個別事情を踏まえて通達評価を否定する余地」を明示的に認めました。

判決後の実務への影響

それでも、本判決以降、相続税申告の実務には次のような変化が生じています。

1. 鑑定評価書を「事前に」用意するケースの増加

申告時点で「通達評価と時価が大きく乖離している」と認識される物件については、税理士の先生方が鑑定評価書を事前に取得するケースが増えました。鑑定評価額を踏まえた申告であれば、後から「総則6項」を適用される余地が大きく狭まるためです。

2. 区分所有補正率との二段構え

2024年に導入された区分所有補正率と、本判決による「総則6項」適用の双方を意識した評価戦略が必要になっています。補正率を当てはめた結果が市場価格と乖離している場合、なお鑑定評価による検証が望ましい場面が残ります。

3. 高額物件のリスク管理

1億円を超える高級マンションについては、申告書類のなかで「なぜこの評価額が適正か」を説明できる根拠資料を備えることが、リスク管理の観点から重視されるようになっています。

鑑定評価が果たす役割

客観的な「適正時価」の提示

不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に基づき、国家資格を持つ不動産鑑定士が作成する公式書類です。取引事例比較法・原価法・収益還元法といった複数のアプローチから時価を導出し、その判断過程を明示します。

このプロセスを経た評価額は、税務当局・裁判所のいずれの場面でも、客観的な根拠資料として機能します。

通達評価の補強・修正

鑑定評価書は、通達評価を否定するためだけのものではありません。通達評価が時価と整合的であることを「補強」する役割も果たします。鑑定評価額と通達評価額が近接していれば、申告内容の妥当性を主張する有力な裏付けとなります。

不動産の鑑定評価は、不動産の価格に関する専門家としての客観性、論理性、合理性のあるプロセスにより行われなければならない。

まとめ

• 令和4年最高裁判決は、画一的な路線価評価が「著しく不適当」となる場合があることを明示
• タワマン全般に影響するわけではないが、高額物件の相続では鑑定評価の備えが望ましい場面が増加
• 区分所有補正率と総則6項適用の双方を意識した評価戦略が、相続税申告では実務的に重要に
• 鑑定評価は、通達評価を否定するだけでなく、補強する役割も果たす

最高裁判決後の相続税評価実務に不安を感じられている方、税理士の先生方は、ぜひ一度ご相談ください。物件の状況に応じて、鑑定評価が必要かどうかから一緒に検討させていただきます。