駐在員の住宅手当の相場は今いくらか ― 都心高級賃貸の賃料水準を鑑定士が読む

「本社から来る駐在員の住宅手当の相場が分からない。数年前に決めた上限額では、候補物件がほとんど残らない」――外資系企業の人事・総務ご担当者様から、こうしたご相談をいただく機会が増えています。仲介会社に聞くと「今はこの金額でないと難しい」と言われるものの、その数字が本当に妥当なのか、社内でどう説明すればよいのか、判断材料が見当たらないのではないでしょうか。

結論から申し上げます。駐在員の住宅手当は、区ごとの平均賃料ではなく、駐在員が実際に入居する「外国人向け高級賃貸」という別の市場の賃料水準で決める必要があります。そしてその水準は、ここ数年で一般の賃貸住宅を大きく上回るペースで上昇しています。数年前の上限額のままでは、同じクラスの住戸に届かないのはむしろ自然な結果です。

本記事では、高級マンション・タワーマンションの評価を専門とする私たち鑑定士の立場から、都心高級賃貸の賃料水準の読み方、従来予算が届かなくなった構造、そして社内規程の改定や賃料交渉に使える根拠資料の作り方を整理します。

駐在員の住宅手当の相場が「届かない」3つの理由

都心の賃料は一般物件でも上昇が続いている

まず全体の動きを確認します。株式会社LIFULLの「LIFULL HOME'Sマーケットレポート（2026年8月）」によれば、東京23区のファミリータイプ（2DK〜3LDK以上）の掲載賃料は26万3,148円で、前年同月比110.9％と過去最高を更新しました。一般的なファミリー物件ですら、1年で約1割上がっている計算です。

高級賃貸は一般物件以上のペースで上がっている

駐在員向けの物件が属する高級賃貸の上昇はさらに急です。同社が2025年9月に公表した調査では、賃料上位1％の物件を「高級賃貸物件」と定義し、そのファミリー向けの平均賃料が2015年の38万6,000円から2025年（1〜6月の掲載物件）には70万円へ、約1.8倍に上昇したと報告しています。同じ調査で、ファミリー向け高級賃貸物件の過半（51.5％）が港区に集中していることも示されています。

つまり、駐在員の住宅手当を「一般の家賃相場が1割上がったから1割増額」と考えると、実際に必要な水準との差は埋まりません。

円安は「円建て予算」の不足を見えにくくする

円安について誤解されやすい点があります。本国通貨建てで住宅予算を管理している場合、円安によって円換算の予算額はむしろ増えます。一方、日本法人の社内規程で上限額を円建てで固定している場合、円安の恩恵はなく、賃料上昇の影響をそのまま受けます。さらに、円安を背景とした海外からの需要は都心の高級物件の価格・賃料を押し上げる要因の一つと指摘されています。ドル建てで見た都心不動産の動きについては「ドル建てで見ると都心マンションは上がっていない？」もあわせてご覧ください。

本社は「円安なのだから予算は足りるはず」と考え、日本法人は「円建て上限では足りない」と感じる。この認識のずれが、住宅手当の見直しを難しくしている典型的な構図です。

都心高級賃貸の賃料水準は「区の平均」では読めない

区平均と高級賃貸の対比

外資系企業の社宅賃料を検討する際、最も注意すべきなのが区の平均賃料を物差しにしてしまうことです。公表データを並べると、その差がよく分かります。

区分	対象	賃料水準	出典・時点
区の平均（1LDK）	港区の一般的な賃貸住宅	約26.8万円	アットホーム調べ（2025年）
区の平均（2LDK）	港区の一般的な賃貸住宅	約41.3万円	同上
区の平均（3LDK）	千代田区の一般的な賃貸住宅	約56.0万円	同上
高級賃貸（ファミリー）	23区の賃料上位1％の平均	70万円	LIFULL HOME'S、2025年1〜6月

区の平均には、築年数の古い物件や面積の小さい物件も含まれます。広尾・麻布・六本木などで駐在員家族が入居する100平方メートルを超える外国人仕様の住戸は、この平均の延長線上にはありません。私たち鑑定士が、超高級住宅地の賃料水準を検討する際に区の平均を流用しないのはこのためです。

外国人向け高級賃貸の賃料を決める要素

外国人駐在員向けの物件には、一般の賃貸住宅とは異なる賃料形成要因があります。たとえば次のような要素です。

• 専有面積の広さ（欧米の生活様式に合わせた広いリビング・複数の浴室・大型収納）
• 英語対応のコンシェルジュや管理体制、外国人入居者の多い住環境
• インターナショナルスクール・大使館・外資系企業のオフィスへの近さ
• ペット可、家具付き、駐車場付きなどの条件

不動産鑑定評価基準では、賃料も価格と同様に、市場参加者の需要の特性を踏まえて評価することが求められます。駐在員向け物件の場合、主な借り手は企業の住宅予算で物件を選ぶ外国人であり、その需要者層が重視する要素を補正せずに一般物件の事例と比べると、賃料水準を大きく見誤ります。

募集賃料と成約賃料の違い

もう一つの落とし穴が、ポータルサイトに掲載されている募集賃料（貸主が希望する提示額）と、実際に契約が成立した成約賃料の違いです。高級賃貸では、フリーレント（一定期間の賃料免除）や賃料の値引き交渉が入ることもあれば、人気物件では募集賃料どおりに決まることもあります。社内規程の根拠にする数字としては、募集賃料だけを並べるのではなく、成約水準を意識した分析が必要です。

想定されるケースで見る住宅手当の不足額

5年前の上限額のまま据え置いた場合

ここで、外資系企業の社宅賃料をめぐる典型的な場面を、仮定の数値で試算してみます（以下は説明のための想定であり、特定の物件・企業の事例ではありません）。

• 社内規程の住宅手当上限（家族帯同の駐在員）：月額50万円（5年前に設定）
• 5年前にこの上限で借りられた住戸：港区内、約110平方メートル、3LDK、外国人仕様
• 同等クラスの住戸の現在の賃料水準：月額65万円と想定

この場合、不足額は月額15万円、年額180万円です。家族帯同の駐在員が5名いれば、年間900万円の差が生じます。上限を据え置いたままにすると、次のいずれかが起きやすくなります。

1. 面積や立地のグレードを下げる（駐在員の満足度や着任辞退のリスク）
2. 不足分を駐在員の自己負担にする（処遇への不満）
3. 個別に上限超過を承認する（社内の公平性・説明責任の問題）

上限額の見直しに必要な視点

上限額を見直す際は、「何平方メートル・どのエリア・どの仕様の住戸を標準とするのか」を先に定義することが重要です。標準とする住戸像が決まれば、その住戸の現在の市場賃料を求め、上限額と比べることで、増額の必要性と金額を客観的に示せます。逆に、標準の住戸像を決めずに「相場が上がったから」と増額すると、次の改定時にも同じ議論を繰り返すことになります。

外資系社宅の賃料を説明する資料の作り方

3つの資料の使い分け

社内規程の改定や本社への説明、貸主との賃料交渉に使える資料には、精度と費用の異なる3つの段階があります。

資料	内容	向いている場面	費用の目安（税別）
仲介会社の募集事例リスト	条件の近い募集物件を並べたもの	社内の一次検討	仲介会社により異なる
価格等調査報告書	鑑定士が目的・範囲を限定して賃料水準を調査	規程改定の根拠資料	15万円〜
鑑定評価書（新規賃料）	不動産鑑定評価基準に則り適正賃料を求める	本社・監査・税務への説明、交渉	30万円〜

価格等調査報告書（不動産鑑定評価基準に則らず、目的や範囲を限定して行う調査）は、「標準住戸の賃料水準を把握したい」という規程改定の場面に向いています。一方、本社の監査部門や税務上の説明まで見据える場合は、鑑定評価書が適しています。

鑑定士が新規賃料を求める方法

不動産鑑定評価基準では、新規賃料（新たに賃貸借契約を結ぶ場合の適正な賃料）を、主に次の手法で求めます。

• 賃貸事例比較法：条件の近い賃貸事例を集め、立地・面積・階層・仕様などの違いを補正して比べる方法
• 積算法：不動産の価格に期待される利回りを掛け、必要な諸経費を加えて賃料を求める方法

外国人向け高級賃貸では、同じ建物内でも階層や眺望によって賃料が大きく異なります。眺望の格差をどう数値化するかは「眺望プレミアムをどう数値化するか」で解説していますが、賃料でも同じ考え方で補正します。ここが、募集事例を並べただけの資料と鑑定評価との決定的な違いです。

賃料交渉と税務への備え

借り上げ社宅で契約更新時に貸主から賃料の増額を求められた場合、その妥当性は継続賃料（既存の契約を前提に改定後の賃料を求めるもの）の問題になります。借地借家法第32条は、経済事情の変動などにより賃料が不相当となった場合の増減額請求を定めており、交渉がまとまらなければ調停に進むこともあります。継続賃料の鑑定評価書は40万円〜（税別）です。賃料鑑定の全体像は「賃料鑑定とは？費用はいくら？」をご覧ください。

また、借り上げ社宅として駐在員に住宅を貸与する場合と、現金で住宅手当を支給する場合とでは、所得税の取り扱いが異なります。国税庁タックスアンサー（No.2597「使用人に社宅や寮などを貸したとき」）では、使用人から賃貸料相当額の50％以上を受け取っていれば、差額は給与として課税されないとされています。一方、現金で支給する住宅手当は原則として給与課税の対象です。役員に該当する駐在員の場合は計算方法が異なり、居住者・非居住者の区分によっても課税関係が変わるため、具体的な取り扱いは必ず税理士にご確認ください。

まとめ

駐在員の住宅手当は、区の平均賃料ではなく、外国人向け高級賃貸という別の市場の賃料水準で見直す必要があります。

要点を振り返ります。

• 東京23区のファミリータイプの掲載賃料は前年同月比約1割上昇し、過去最高を更新している（LIFULL HOME'S、2026年8月）
• 賃料上位1％の高級賃貸（ファミリー向け）は10年で約1.8倍に上昇し、一般物件以上のペースで上がっている
• 円建てで固定した上限額は円安の恩恵を受けず、賃料上昇の影響をそのまま受ける
• 区の平均賃料は駐在員向け住戸の物差しにならない。標準住戸を定義し、その市場賃料と比べることが規程改定の出発点
• 根拠資料は、社内検討なら募集事例、規程改定なら価格等調査報告書、本社・監査・交渉への説明なら鑑定評価書と使い分ける

外資系企業で駐在員の住宅手当や社宅規程の見直しを担当される人事・総務の皆様、借り上げ社宅の更新時に賃料増額を求められている皆様は、根拠を持った数字で社内外に説明する準備を早めに始めることをお勧めします。

都心の高級マンション・タワーマンションの賃料水準の把握をご検討の方は、ぜひ一度ご相談ください。初回の無料相談で、標準住戸の考え方から資料の選び方、概算費用までご案内します。料金の詳細は料金のご案内をご覧ください。