配偶者居住権をマンションに設定すると？ ― 評価額の試算と売却の制約を鑑定士が解説

「夫が亡くなった後も、妻にはこのタワーマンションに住み続けてほしい。でも名義は子どもに渡しておきたい」――そんなとき候補に挙がるのが、配偶者居住権をマンションに設定する方法です。ただ、権利が2つに分かれると評価額がどうなるのか、将来売りたくなったら売れるのか、判断材料が少ないと感じている方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げます。配偶者居住権は、残された配偶者の住まいを確保しつつ、遺産分割で配偶者が受け取る財産の評価額を抑えられる有効な制度です。その一方で、権利は売ることができず、マンションを手放したくなったときには配偶者と所有者の双方の合意と、税金の手当てが必要になります。「評価額が下がる」という利点と「動かしにくくなる」という制約は、表裏一体の関係にあります。

本記事では、高級マンション・タワーマンションの評価を専門とする私たち鑑定士の立場から、配偶者居住権の評価の仕組みを数値例で示し、設定した後に起きることを整理します。

配偶者居住権とは ― マンションの「住む権利」と「持つ権利」を分ける制度

2020年4月施行の民法改正で生まれた権利

配偶者居住権（被相続人の配偶者が、相続開始時に住んでいた建物に無償で住み続けられる権利）は、2018年の民法改正で創設され、2020年4月1日に施行されました。民法第1028条により、遺産分割、遺贈（遺言による贈与）、または家庭裁判所の審判によって取得します。

存続期間は、別段の定めがなければ配偶者の終身です（民法第1030条）。マンションであれば、1つの住戸が「配偶者が住む権利（配偶者居住権）」と「その権利の負担が付いた所有権」に分かれ、たとえば配偶者が住む権利を、子が所有権を相続する形になります。

成立要件と登記

配偶者居住権が成立するには、配偶者が相続開始の時にその建物に住んでいたことが必要です。また、被相続人が建物を配偶者以外の人と共有していた場合は成立しません（民法第1028条第1項ただし書）。

権利を第三者に主張するには登記が必要で、所有者は配偶者に登記を備えさせる義務を負います（民法第1031条）。マンションの場合も、専有部分の建物登記に配偶者居住権を登記します。所有者が住戸を第三者に売却したときに配偶者が住み続けられるかどうかは、この登記の有無で決まるため、遺産分割と同時に手続きを済ませておくことが重要です。

配偶者居住権の評価 ― 相続税評価額を2つに分ける計算式

国税庁が示す4つの計算式

相続税の申告では、配偶者居住権の評価方法が相続税法第23条の2で定められています。国税庁タックスアンサー（No.4666「配偶者居住権等の評価」）が示す計算の骨格は次のとおりです。

区分	計算式（概要）
配偶者居住権	建物の相続税評価額 − 建物の相続税評価額 ×（耐用年数 − 経過年数 − 存続年数）÷（耐用年数 − 経過年数）× 複利現価率
居住建物の所有権	建物の相続税評価額 − 配偶者居住権の価額
敷地利用権	敷地の相続税評価額 − 敷地の相続税評価額 × 複利現価率
敷地の所有権	敷地の相続税評価額 − 敷地利用権の価額

ここで、耐用年数は住宅用の法定耐用年数に1.5を掛けた年数です。鉄筋コンクリート造のマンションなら47年×1.5で71年（6か月以上の端数は1年に切り上げ）になります。存続年数は、終身の場合は配偶者の平均余命（厚生労働省「第23回生命表（完全生命表）」）を使い、複利現価率は民法の法定利率（年3％）で計算します。法定利率は2026年4月からの3年間も年3％に据え置かれています（令和7年法務省告示第73号）。

タワーマンションでの試算（想定されるケース）

次の条件で計算してみます。数値は説明のための想定です。

• 都心のタワーマンション1室（鉄筋コンクリート造、築12年）
• 相続税評価額は建物2,400万円、敷地（敷地権）3,600万円、合計6,000万円
• 配偶者は75歳の女性。第23回生命表の平均余命16.22年から存続年数は16年
• 法定利率3％・16年の複利現価率は0.623

区分	配偶者75歳	配偶者90歳
配偶者居住権＋敷地利用権	約2,667万円	約1,182万円
所有権（建物＋敷地）	約3,333万円	約4,818万円
配偶者側の割合	約44％	約20％

75歳の場合、配偶者居住権が約1,310万円、敷地利用権が約1,357万円で、合計約2,667万円となります。同じ住戸でも配偶者が90歳（平均余命5.85年から存続年数6年、複利現価率0.837）なら約1,182万円です。配偶者が若いほど住む期間が長いと見込まれ、配偶者側の評価額が大きくなる仕組みです。

なお、2024年1月以降はマンションの相続税評価額に区分所有補正率が反映されます。計算の前提となる評価額の出し方は「区分所有補正率の計算方法」で解説しています。具体的な申告上の取り扱いは、必ず税理士にご確認ください。

遺産分割で配偶者居住権のマンション評価を使うときの注意点

相続税評価額は「遺産分割の時価」とは限らない

上の計算式は相続税の申告のためのものです。遺産分割で相続人同士が財産を分けるときは、相続税評価額ではなく時価（市場で成立する価格）を基準に話し合うのが一般的です。都心のタワーマンションでは、相続税評価額と市場価格の間に大きな差があることが少なくありません。

先の試算で、市場価格が1億円の住戸だったとします。相続税評価額の比率で単純に按分すれば配偶者側は約4,400万円ですが、これはあくまで税務上の比率を当てはめた数字にすぎません。遺産分割の評価額をどう決めるかは「遺産分割でマンションの評価額はどう決める？」もあわせてご覧ください。

鑑定評価では「市場で売れるか」を問う

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会は、令和元年12月に「配偶者居住権等の鑑定評価に関する研究報告」を公表しています。鑑定評価では、計算式に当てはめるだけでなく、次のような点を考慮します。

• 配偶者居住権は譲渡できないため、通常の市場で売買される権利ではない
• 配偶者居住権の負担が付いた所有権は、配偶者が住み続ける限り使えず、買い手が極めて限られる
• 管理状態・修繕積立金の水準・眺望など、マンション固有の価格形成要因

特に負担付きの所有権は、相続税評価額の計算上は一定の価値があっても、実際に第三者へ売ろうとすると大幅な減価を受け入れなければ買い手が見つからない可能性があります。私たち鑑定士は、この「計算上の価値」と「市場で実現できる価値」の差を、遺産分割の交渉材料として整理する役割を担います。

配偶者居住権のデメリット ― 設定後に起きること

配偶者は権利を売れない

配偶者居住権は譲渡できません（民法第1032条第2項）。将来、配偶者が介護施設へ入居する、子の近くへ住み替えるといった事情が生じても、権利を売って住み替え資金にすることはできません。第三者に貸すことも、所有者の承諾が必要です（同条第3項）。

マンションを売却して現金化するには、配偶者が権利を放棄するか所有者と合意して権利を消滅させ、所有者が完全な所有権として売るという手順が必要です。

合意で消滅させると税金がかかる場合がある

配偶者居住権を対価なしで合意解除・放棄した場合、所有者は権利の消滅によって利益を受けたものとして、贈与税の課税対象となります（相続税法基本通達9-13の2）。一方、所有者が対価を支払って消滅させた場合は、配偶者側に所得税の課税関係が生じ得ます。

つまり、「売りたくなったらいつでも元に戻せる」制度ではありません。住み替えの可能性がある方は、存続期間を終身ではなく一定年数とする選択肢も含めて、設定前に検討することが大切です。具体的な税額は、必ず税理士にご確認ください。

タワーマンション特有の費用負担と管理組合の関係

配偶者は居住建物の通常の必要費を負担します（民法第1034条第1項）。タワーマンションでは、管理費・修繕積立金・固定資産税の負担額が大きくなりがちです。どの費用を誰が負担するかは解釈が分かれる部分もあるため、遺産分割協議書で明確にしておくことをお勧めします。

また、管理組合の議決権を持つのは区分所有者である所有者で、配偶者は占有者として規約を守る立場です。大規模修繕の決議や一時金の負担について、配偶者と所有者の意向が食い違う場面も想定しておく必要があります。修繕費用の論点は「築25年超のタワマンで一時金は出るか」で解説しています。

配偶者居住権を選ぶか ― 判断の分かれ目

配偶者居住権が向いているケース

• 配偶者が住み慣れたマンションに終生住み続けたい意向が明確
• 配偶者の生活資金として、預貯金を多めに相続させたい
• 再婚などで、配偶者と子の利害が一致しにくい

配偶者が亡くなると配偶者居住権は消滅し、所有者は完全な所有権を持つことになります。二次相続を見据えた分け方は「二次相続を見据えたマンション対策」で詳しく解説しています。

慎重に考えたいケース

• 配偶者が比較的若く、将来の住み替えや施設入居の可能性がある
• 子が近い将来、マンションを売却・賃貸したいと考えている
• 相続人間で費用負担や管理への関与について合意が難しい

この場合は、配偶者が所有権ごと相続する方法や、代償分割、売却して現金で分ける方法と比較してから判断することをお勧めします。

まとめ

配偶者居住権をマンションに設定すると、配偶者の住まいを守りながら評価額を抑えられる反面、将来の売却や住み替えの自由度は大きく制約されます。

要点を振り返ります。

• 配偶者居住権は2020年4月施行の制度で、遺産分割・遺贈・審判で取得し、登記で第三者に対抗する
• 相続税評価は、建物と敷地の評価額を耐用年数・平均余命・法定利率3％の複利現価率で按分する
• 想定ケース（評価額6,000万円）では、配偶者75歳で約2,667万円、90歳で約1,182万円と年齢で大きく変わる
• 遺産分割では相続税評価額ではなく時価が基準になり、負担付き所有権は市場で売りにくい点を考慮する必要がある
• 配偶者居住権は売れず、合意で消滅させると贈与税・所得税の課税関係が生じ得る

高齢のお母様・お父様と一緒にタワーマンションの相続を控えている相続人の皆様、遺産分割で配偶者居住権の設定を検討している皆様は、税務上の評価額だけでなく、市場で実現できる価値まで含めて判断することをお勧めします。

都心の高級マンション・タワーマンションの配偶者居住権の評価をご検討の方は、初回無料相談をご利用ください。マンション1室の鑑定評価書は40万円〜（税別）です。料金の詳細は料金のご案内をご覧ください。